24 四月

房价为啥涨的快跌的慢?


王红雨


一年前我在某论坛上与网友讨论加息与房价的关系,当时央行刚刚加息2次,有网友说每加息x%房价就会下降y%,而我的观点是,房价与利率上涨没有线性关系,因为影响房价的因素太多,偏执地认为房价与利率有某种关系,没有任何理论或数据支持。显然,房价上涨了18年,利率也没下降18年啊,那为什么利率涨了,房价就要跌呢?这种讨论后来变成了一种谩骂,我成了忽悠房价上涨的人,因脑容量不足只用情绪思考问题的人却成了正义的化身。想把房价忽悠下来的人是不讲逻辑的,太渴望房价下跌以便自己能买得起的心态,已经变成了一种意识形态和信仰,不同意见者都是反革命,需要打倒。连加了5次息之后,最打脸的是多伦多CONDO价格不降反升,完全脱离了地球引力。房价为啥涨的快,跌的慢呢?我曾在《谁忽悠了房价》一文中介绍过房价变化的基本原理,现在写一个加强版巩固一下大家的记忆。

 


房屋的最近成交价是显性的,也是二维的;而总体房价却是三维的,第三个维度是房价的深度。加拿大房产交易中2/3是二手房交易,是存量市场上你卖给我、我卖给他的关系,属于流通领域的交易;另外1/3是新房交易,是增量市场上建筑商出售给买家的,属于生产性的交易。流通领域的交易,如果价格不合适就停止交易,而生产性的交易如果达不成交易房子就成库存了,生产者将陷入大麻烦。下面我们来着重分析二手房交易有哪些特点。一个小区有100套房子,户型相似,建成的年份接近,现在是2018年5月,有99位房主认为自己的房子值100万,一位急售的邻居挂牌85万,结果成交了。银行派评估师来估价也是85万,所以大家认为这个小区的房子值85万。其余的99位房主很伤心,不再卖房。时间回放到2017年1月,同样是这个小区,一位房主要价85万,10个买家来竞价,勇者胜,最终成交价90万。邻居看到了,认为自己的房子比刚卖掉的房子状态还好,要价90万,8个买家来竞价,最终成交价100万。从此小区的人就认为自己的房子至少值100万。这里面有一个重要概念:房价是3维的,分别是时间,价格和成交量。成交量是价格的深度,2018年小区卖了一个85万的房子,邻居们就不再出售了,这个小区的价格就被定格在了85万。最近的、没有交易量支持的房价是“边际房价”,是显性的;其他未出售房产的小区其他房主的心理价位是“总体房价”,是隐性的,市场看不见。当市场回暖,“边际价格”高于“总体价格”成交时,房价就会像2017年1月时一样,不断、迅速刷新历史记录,并伴随着成交量。成交量=房价深度=抗跌性这就是房价与一般商品价格的区别。没有成交量配合的房价是边际房价,成交量大时的价格才是整体房价。大多数情况下,我们看到的事实就是:当房价下跌的时候,交易量减少,房价没有深度;当房价上升时,交易量增加,房价有深度,因此,房价涨的快,降的慢。

 

 


图片来源:水库论坛


房价下降慢的另一个因素是价格包括税费,而房主卖房时会触发禀赋效应,因为房子本来是买来住的,所以具有禀赋效应。加拿大的二手房,买入时有土地转让税和律师费等交接费用,约占房价的1.5-2%,卖出时有地产佣金费用和律师费约占房价的4-5%,房主卖房时至少要考虑6%的交易费用。100万买入,至少卖106万才能不亏。你想从房主那里104万买到房子,除非房主家里出了啥大事儿。禀赋效应或厌恶剥夺(英语:Endowment effect),形容当一个人拥有某项物品或资产的时候,他对该物品或资产的价值评估要大于没有拥有这项物品或资产的时候。心理学家的一个实验说明了什么是禀赋效应:学生们出售自己拥有的,印着校徽的杯子时,愿意卖出的价格是愿意买这个杯子的同学愿意接受的价格的2倍。获得经济学诺贝尔奖的心理学家丹尼尔卡尼曼,在其著作《思考,快与慢》禀赋效益一章中以房主卖房时高估自己房子价格为例解释了这种经济现象。实际交易中,如果卖家卖的是自住房,禀赋效应情况最严重。如果出售的是投资房,症状稍微轻一些。这进一步说明了禀赋效应:用来使用的商品,与用来交换的商品,在定价方面的差异,体现的就是禀赋效应。这一现象属于典型的行为经济学研究范畴。由于禀赋效应的存在,房价跌的时候,成交量急剧缩小;房价上涨时,成交量快速上升。



 





房价的涨跌并不具有系统性,不同类型房产的涨跌并不同步,低价房产成交量大时表现为平均价格下降,高价房产成交量大时体现为房价上涨。2010至2016年,公寓成交的比例低,涨幅也比较小,4年房价上涨约20%,因高交房成交比例大,平均房价上涨快;2016到2018年,公寓的成交比例大,虽然2年房价就上涨了20%,但属于低价房,平均房价显示为下降。很多人认为公寓楼价格上涨过快,房价有泡沫,我个人则认为,公寓的居住价值正在体现,价格在首次置业人群的可负担能力内,也是地产投资者的目标房产,买家和买家的竞争,还会继续推高公寓房价。公寓楼房价具体的预测是:现在多伦多二手公寓的平均价约56万,定价偏低,4年后涨会到70万以上。依据如下:2018年12月二手公寓的平均价56万,同期楼花的平均价是79万,楼花在4年后建成并加入二手房交易时,直接拔高二手房平均价。楼花是期货价格,二手房是现货价格,楼花4年后一定要交货,因此倒推出现货的二手公寓目前市场定价过低


 





和房价发脾气,撒娇,耍浑,打滚,都没用;指望政府调控房价,只能耽误自己。各国政府插手房价,只有一个直接的结果:观望。买家和卖家都观望。谁先洗心革面,谁就输了。买家先洗心革面,房价就上涨;卖家先洗心革面房价就下跌。时间站在谁的一面,谁就会最后得胜。如果利率持续上涨,卖家压力大,时间站在买家一边;如果房租不断上涨,买家压力大,时间站在卖家一边。2019年加拿大利率跟随美联储“保持足够耐心”,同时,由于买卖交易不活跃,而人口依然涌入,租金还会大幅上涨。房价的博弈中,卖家占有主动。

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